Налоговые аспекты покупки недвижимости иностранцами – налоговыми резидентами Греции

Среди иностранцев, постоянно проживающих в Греции, временами наблюдается заблуждение о том, что они иностранцы с точки зрения гражданства, следовательно на них распространяются законы и правила, касающиеся налоговых нерезидентов. На самом деле это не так.

С точки зрения налогов гражданство НЕ имеет никакого значения. Играет значение только налоговый статус – налоговый нерезидент или налоговый резидент. Разные требования и правила касаются двух разных категорий налогоплательщиков, а именно налоговых резидентов (ими могут быть как граждане Греции, так и иностранцы), с одной стороны, и налоговых нерезидентов (ими также могут быть как граждане Греции, так и иностранцы), с другой стороны.

Как определяется налоговый резидент? В соответствии с законодательством налоговым резидентом является лицо, которое находится в Греции более 183 дней в году, имеет основное место жительство в Греции, и центр его жизненных интересов связан с Грецией.

На практике и с технической точки зрения не надо считать дни пребывания в Греции. Все на самом деле зависит от того, как человек зарегистрирован в налоговом органе. При этом практически все, кто когда-либо работал в Греции, или является экономическим эмигрантом с ВНЖ, или является или ранее являлся супругом/супругой греческого гражданина, проживающего в Греции, - являются налоговыми резидентами Греции. При этом если такой иностранец, имевший ИНН налогового резидента Греции, несколько лет отсутствовал в Греции, но не заявил в греческих налоговых органах об изменении своего статуса на налогового нерезидента (в соответствии с процедурой, имеющейся в законодательстве), то он продолжал/ет оставаться налоговым резидентом Греции.

При покупке недвижимости в Греции налоговые резиденты должны указать источник происхождения денежных средств на покупку в размере реальной (НЕ кадастровой) суммы покупки и связанных с нею расходов (расходы на нотариуса, на оплату налога на переход права собственности, на кадастровую палату и т.д.). Это могут быть как доходы текущего года, так и накопленный капитал за предыдущие годы в соответствии с налоговыми декларациями за эти годы. Накопленный капитал рассчитывается на основании определенных в налоговом законодательстве правил. Обычно его рассчитывает бухгалтер.

При этом источником происхождения средств может быть и продажа другой недвижимости, владельцем которой является налогоплательщик. У иностранцев- налоговых резидентов Греции часто наблюдается ситуация, когда имеется в наличии на своей исторической родине недвижимое имущество, приобретенное до переезда в Грецию или перешедшее по наследству. В случае, если они собираются продать данное имущество и использовать деньги на покупку недвижимого имущества в Греции, необходимо правильно подойти к процедуре оформления документов по продаже имущества на исторической родине.

По возможности надо постараться сделать нотариальный договор (а не в простой письменной форме, несмотря на то, что в некоторых странах нотариальный договор не является обязательным). На нотариальный договор можно и нужно поставить апостиль. Переводить договор на греческий язык надо уже в Греции.

После оформления договора необходимо перевести деньги со своего счета на исторической родине на свой банковский счет в Греции. Для пересчета в евро будет использован курс на день перевода. Данную сумму необходимо задекларировать в налоговой декларации в качестве ввезенной из-за границы, а источником происхождения денежных средств будет вышеописанный договор продажи недвижимости. Покупку самой недвижимости не обязательно осуществлять в год перечисления денег, но декларировать перечисление необходимо.

В этом отношении хотелось бы отметить, что налоговые резиденты Греции не могут ввозить деньги из-за границы просто так, без объяснения конкретных источников происхождения денег (например, от продажи недвижимости, или от зарплат, пенсий и т.д.).

Также существует правило о том, что при смене места жительства, т.е. в случае переезда из другой страны в Грецию, человек может 2 года переводить денежные средства из страны своего предыдущего места проживания в Грецию, без объяснения конкретных источников происхождения (т.е. это по сути человеку даются 2 года на перечисление накопленных в предыдущем месте проживания денежных средств). Банк при этом может спросить происхождение.

При этом также хотелось бы обратить внимание на то, что согласно ΠΟΛ 1076/2015 ввоз денег через таможенную границу, даже в случае их официального декларирования на таможенной границе, не является основанием для указания в налоговой декларации в качестве капитала, ввезенного из-за границы, следовательно эта сумма не может быть использована для указания источника происхождения средств на покупку недвижимости.

В заключении можно посоветовать тем, кто желает приобрести недвижимость на территории Греции, предварительно обращаться за консультацией к бухгалтеру с целью проверки наличия капитала для покупки недвижимости во избежание в дальнейшем возникновения дополнительных налогов. В случае отсутствия капитала на покупку, сумма покупки и связанных с нее расходов рассматривается как сумма доходов текущего года и облагается соответствующим налогом.

Полина Руденко
Лицензированный русскоязычный бухгалтер,
член Экономической Палаты Греции.